Rentabla pieeja nekustamā īpašuma un biznesa vērtēšanai. Ieņēmumu pieejas piemērošana

Bizness
Notiek ielāde ...

Ieņēmumu pieeja ir veselametožu kopums, lai novērtētu nekustamā īpašuma vērtību, organizācijas īpašumu, pašu biznesu, kurā vērtību nosaka, pārveidojot nākotnē gaidāmos ekonomiskos ieguvumus. Šīs pieejas teorētiskie pamati ir diezgan pārliecinoši. Ieguldījuma izmaksas ir pašreizējā laika nākotnes ieguvumu vērtība, ko diskontē ar atdeves likmi, kas atspoguļo ieguldījumu risku.

Tas ir saprātīgs un piemērots visiem izmantotajiemDarbības uzņēmuma īpašuma objekta ražošanas un pārdošanas sfēra, kā arī tā uzņēmējdarbība ir atkarīga no pozitīvas peļņas gūšanas. Investīciju risku vērtība vērtētajā biznesā tiek pierādīta ar diskonta likmi. Tās lomu ekonomiskā nozīmē tagad ir ieguldītāju pieprasītā peļņas norma par ieguldīto kapitālu salīdzināmos ieguldījumu objektos riska līmeņa ziņā vai arī peļņas norma no alternatīvām investīciju iespējām ar salīdzināmiem riskiem vērtēšanas brīdī.

Funkcijas

Ieņēmumu pieejas pielietošana praksēir diezgan sarežģīts uzdevums, jo ir nepieciešams novērtēt katru svarīgo vērtību, kas nosaka peļņu un peļņu. Ja šīs metodes tiek izmantotas, lai novērtētu uzņēmumu, tad ir rūpīgi jāanalizē visi to galvenie elementi, tostarp uzņēmuma izmaksas, apgrozījums, kas tieši ietekmē peļņu, izmaksas un riskus, ko rada katrs atsevišķais elements.

Izdevīga pieeja

Tiek piemērota rentabla pieeja uzņēmējdarbības vērtēšanaidiezgan bieži. Piemēram, ja pārņemšanas vai apvienošanās, tad šī metode tiek izmantota daudz biežāk izmaksu vai tirgus vērtības. Pielikums pircējs kapitāls šobrīd tiek veikts ar cerībām, ka neto naudas plūsmu, kas jāsaņem nākotnē, ko nevar uzskatīt garantēts, jo tie raksturo noteiktiem riskiem. Ienākumu pieeju, lai izvērtētu šos noteicošajiem vērtību, kas, izmantošanai uz tirgu balstītu pieeju, parasti prasa cenas un peļņas attiecība, vai kādu citu līdzīgu ienākumu dalās uz retrospektīva periodā, neņemot vērā nākotnē.

Par tirgus multipliem ir raksturīgi šādikā neuzticamība, kā arī nespēja nodrošināt to pašu pamatīgumu, ko var sasniegt, izmantojot ieņēmumu pieeju, paredzot nākotnes peļņu un diskonta likmes. Piemēram, "cenas un ienākumu attiecība", kas tiek piemērota gadam, neļauj atspoguļot pietiekami sagaidāmās izmaiņas nākamajos gados. Pareiza koeficientu izmantošana dod iespēju parādīt ieguldītāju vispārējās izvēles priekšrocības, ko bieži vien kotē pārdevēji vai nozares avoti.

Izmantojiet

Analīzē un aizsardzībākas attiecas uz uzņēmuma budžetu, kas liek veikt izmaiņas un izstrādāt izveidotā plāna finansiālās sekas, prognozes un pamatpieteikumus. Ienākumu pieeju, lai izvērtētu biznesa ļauj mērīt visus pieņēmumus, kas attiecas uz to, vai pastāv zināmas priekšrocības uzsūkšanos, kā rezultātā ieņēmumu pieauguma, samazināt izmaksas, uzlabot procesus un samazinātu izmaksas maza un vidēja kapitāla. Izmantojot šo pieeju, jūs varat izmērīt un apspriest visu. Turklāt to var izmantot, lai noteiktu laiku, kad sākas sagaidāmajiem ieguvumiem, kā arī lai parādītu procesu, samazinot izmaksas, uzņēmuma, ciktāl, ka pastāv kustība priekšrocības tālākā nākotnē.

Rentabla pieeja nekustamā īpašuma vērtēšanai

Ienākumu metodes izmantošana paredzpircējiem un pārdevējiem iespēju aprēķināt uzņēmuma patieso tirgus vērtību, kā arī tā ieguldījumu vērtību vienam vai vairākiem stratēģiskajiem pircējiem. Ja šī atšķirība tiek parādīta pietiekami skaidri, pārdevēji un pircēji var viegli noteikt sinerģijas priekšrocības, kā arī pieņemt informatīvus lēmumus.

Izmantojot ieņēmumu pieeju vērtēšanaibizness, ir jāpatur prātā, ka aprēķinātā vērtība sastāv no visa īpašuma vērtības, kas tiek izmantota tūlītējas darbības procesā. Izmantotās pieejas ietvaros ir vairākas vērtēšanas metodes, kas ir visinteresantākās. Piemēro šādas ienākumu metodes: kapitalizācija un naudas plūsmu diskontēšana. Jūs varat tos apsvērt sīkāk.

Metodes

Izmantojot naudas plūsmas kapitalizācijas metodiuzņēmuma kopējā vērtība tiek noteikta atkarībā no uzņēmuma īpašuma potenciāla radītajām naudas plūsmām. Uzņēmuma vai uzņēmuma kopumā naudas plūsma ir starpība starp visām finanšu aktīvu plūsmām un aizplūdei noteiktā norēķinu periodā. Parasti aprēķiniem izmanto vienu gadu periodu. Šīs metodes mērķis ir pārvērst gaidāmās naudas plūsmas pārstāvības līmeni par pašreizējo vērtību, dalot visu plūsmas apjomu ar pieņemto kapitalizācijas likmi. Šajā gadījumā ienākumu plūsma ir piemērota ar noteiktiem pielāgojumiem.

Izmantot parasto aprēķina metodiNaudas plūsmas tiek veiktas bezskaidras naudas izmaksu neto peļņas (aprēķina pēc nodokļu samaksas) pievienošanai, lai noteiktu absolūtās naudas plūsmas apjomu kapitalizācijai. Šo aprēķina metodi var uzskatīt par vienkāršāku salīdzinājumā ar brīvās naudas plūsmas aprēķinu, kur kā papildinājums ņem vērā nepieciešamo kapitālieguldījumu un nepieciešamību papildināt apgrozāmo kapitālu.

Naudas plūsmas diskontēšana

Šī metode pamatā ir balstīta tikai uzparedzamās naudas plūsmas, ko rada pats uzņēmums. Galvenā atšķirība ir tāda, ka vērtēšana ir nepieciešama, lai aprēķinātu naudas plūsmas reprezentatīvā līmeņa definīciju. Šī metode attīstītajās valstīs ir kļuvusi visizplatītākā tādēļ, ka to var izmantot, lai ņemtu vērā visas attīstības perspektīvas. Naudas plūsma kopumā ir vienāda ar tīro ienākumu un nolietojuma summu, ja tiek atskaitīti neto apgrozāmie līdzekļi un kapitālieguldījumi.

Rentabla pieeja uzņēmējdarbības vērtēšanai

Diskontētās naudas plūsmas metodes izmantošanai ir šādi nosacījumi:

  • ir pamats uzskatīt, ka nākotnes finanšu plūsmu līmeņi atšķiras no pašreizējā līmeņa, tas ir, jaunattīstības uzņēmums;
  • nākotnē, izmantojot komercdarbības vai komerciālo nekustamo īpašumu, ir iespējams pienācīgi novērtēt naudas plūsmas;
  • objekts tiek veidots, pilnīgs vai daļējs;
  • uzņēmums ir liels daudzfunkcionāls objekts ar komerciālu vērtību.

Rentabla pieeja nekustamā īpašuma vērtēšanai caurNaudas plūsmu diskontēšanas metode ir vislabākā, bet tā izmantošana ir ļoti darbietilpīga. Ir aprēķini, kurus nevar izdarīt, neizmantojot šo metodi. To vidū ir investīciju projekta izstrāde ar vēlāku novērtējumu.

Diskontēšanas metodes priekšrocības

Ja jūs praktizē rentablu pieeju novērtēšanainekustamo īpašumu vai biznesa diskontējot metodi, ir iespējams noteikt dažas no galvenajām priekšrocībām. Pirmkārt, mēs runājam par to, ko nākotnes peļņu no uzņēmuma tieši ņemt vērā tikai paredzētos ekspluatācijas izmaksas par produktu ražošanai, ar tai sekojošās pārdošanas un nākotnes investīcijas, kas saistītas ar uzturēšanu un paplašināšanu ražošanas un tirdzniecības jaudu, atspoguļo prognozējamo peļņu tikai netieši caur viņu pašreizējo nolietojums.

Svarīgi punkti

Objekta novērtēšana pēc ienākumu metodes trūkstpeļņa vai zaudējumi kā investīciju aprēķina indikators tiek veikts ar izmaiņām faktā, ka peļņa kalpo kā grāmatvedības uzskaites rādītājs, tādēļ darba gaitā tiek veiktas ievērojamas manipulācijas.

Naudas plūsmas diskontēšanas metodē ir iekļautas trīs modeļu grupas:

  • diskontētās dividendes;
  • atlikušie ienākumi;
  • diskontētās naudas plūsmas.
    Rentabla pieejas definīcija

Ja ienākumu metode tiek pielietota atbilstošiar dividenžu diskontēšanas modeli kā naudas plūsmas pierādījumu tiek piemērota akciju maksājumu summa. Neskatoties uz to, ka modelis tiek plaši izmantots ārvalstu praksē, lai noteiktu un novērtētu uzņēmuma aktīvu vērtību, tam ir daudz trūkumu. Modeļos ar nesadalītu peļņu nav grāmatvedības pakāpes. Dividenžu politika atšķiras ne tikai konkrētiem uzņēmumiem, bet arī valstīm kopumā. Šo metodi nevar izmantot uzņēmumos, kuriem nav peļņas. Šis modelis vislabāk atbilst mazākuma likmju vērtības aprēķinam.

Atlikušo ienākumu modelis

Rentabla pieeja novērtēšanai, izmantojot modeliatlikusī pieeja paredz, ka naudas plūsmas rādītājs tiks izmantots kā atlikušā ienākuma summa, tas ir, starpība starp faktisko peļņu un peļņas summu, kuru akcionāri bija prognozējuši uzņēmuma dibināšanas laikā vai tā akciju pirkšanas brīdī. Ja uzņēmuma vērtību aprēķināja, pamatojoties uz pieņēmumiem, kas atbilst šim modelim, tad tas būs vienāds ar grāmatvedības vērtību ar paredzētās ienākumu summas pašreizējo vērtību pēc tam. Šāds modelis liecina par būtisku jutīgumu attiecībā uz datu kvalitāti, kas sniegta finanšu pārskatos. Attiecībā uz Krievijas apstākļiem šādas informācijas atbilstība ir pakļauta būtiskām šaubām.

Pabalsti akcionāriem

Protams, uzņēmuma akcionāri vai akcionāri,kam ir noteikta vēsture, kā arī dividenžu izmaksāšanas fakti, var izmantot atlaižu modeli, lai aprēķinātu savas sabiedrības vērtību. Situācija ir tāda, ka šajā nozarē uzņēmumu akcionāri reti sastopami mazākumā, tādēļ viņiem vispiemērotākais veids ir izmantot rentablu pieeju nekustamā īpašuma un uzņēmējdarbības vērtēšanai, izmantojot brīvas naudas plūsmas diskontēšanas modeli. Šajā sistēmā galvenā loma ir brīva naudas plūsma ar diskonta likmēm vai paredzamā peļņa no ieguldītā kapitāla. Lielākā problēma, izmantojot šo modeli, ir brīva finanšu plūsmas prognozes precizitāte, kā arī atbilstoša diskonta likmes definīcija.

Izmantojot ieņēmumu pieeju

Ja tiek izmantota rentabla pieeja, definīcijakas tika dota iepriekš, izmantojot diskontētās naudas plūsmas metodi, kā ieņēmumi, ko sagaida no uzņēmumiem, jāņem vērā prognozēto finanšu plūsmas, kas var tikt izņemti no apgrozības pēc nepieciešamo atkārtoti ieguldot naudas peļņu. Kā rādītāju naudas plūsmu, nav atkarīgs no grāmatvedības sistēmas, ko izmanto uzņēmumā, un tās nolietojuma politiku. Šajā gadījumā, pārliecinieties, lai ņemtu vērā jebkādu naudas plūsmu - plūsmai. Novērtējums finansiālā ziņā, diskontējot naudas ir tāda, ka rezultāts no šiem procesiem ir to samazināt par summu, kas būtu bijis pieejams ieguldītāja brīdī saņemšanas naudas plūsmas, ar nosacījumu, ka viņš iegulda savu naudu ne biznesā tieši tagad, un kādā ir vēl viens publiskā ieguldījuma aktīvs, piemēram, likvīds nodrošinājums vai bankas depozīts.

Papildu metodes

Ieņēmumu pieeja, kuras piemērs ir aprakstītsagrāk, nesen lieto arvien mazāk, tagad ir kļuvusi visizplatītākā novērtēšanas metode. To izmanto, lai novērtētu visu veidu aktīvus, un pamats tam ir domāt, ka jebkuru aktīvu, kam ir opciju pamatīpašības, var novērtēt kā šo iespēju. Šobrīd ieņēmumu principa noraidīšana bieži tiek veikta par labu opciju cenu noteikšanas modelim (attiecīgi, Black-Scholes modelim).

Ieņēmumu metodes aprēķināšana

Šāda sistēma, ja tā tiek izmantota,ļauj novērtēt uzņēmuma vai uzņēmuma pamatkapitāla kopējās izmaksas gadījumos, kad tā strādā ar lieliem zaudējumiem. Šis modelis ir paredzēts, lai vēl vairāk izskaidrotu, kāpēc uzņēmuma pašu kapitāla izmaksas nav nulles, pat ja visa uzņēmuma vērtība nokrītas zem parāda nominālo summu. Bet pat ar šo priekšrocību prātā, var atzīmēt, ka Black-Scholes modelis Krievijas uzņēmumu vērtības novērtēšanai šobrīd kļūst arvien teorētisks. Galvenā problēma, kuras dēļ šo modeli nevar piemērot vietējiem uzņēmumiem, ir faktisko datu trūkums par modeļa parametriem, kas ir ārkārtīgi nepieciešami.

Secinājumi

Rentabla pieeja biznesa un nekustamā īpašuma vērtēšanaisāka lietot daudz retāk, un tas notiek daudzu iemeslu dēļ. Jo īpaši tas attiecas uz trūkumiem, kuru dēļ ir grūtības to izmantot patērētāju tirgū. Pirmkārt, jāatzīmē, cik grūti ir prognozēt pakalpojumu un produktu, materiālu un izejvielu nākotnes izmaksas, kā arī citu izmaksu rādītāju kompleksu. Tajā pašā laikā var runāt par ekspertu vērtējumu subjektivitāti. Turklāt problēma ir zemais informācijas izpaušana par Krievijas uzņēmumiem, un faktiski tas ir nepieciešams kompetentu aprēķinu veikšanai un Black-Scholes modeļa izstrādei. Tas lielā mērā ir saistīts ar šādu uzņēmumu zemo korporatīvo kultūru.

Ieņēmumu pieejas piemērošana

Lielākā daļa akciju, tostarpir arī lieli iepakojumi, kas koncentrēti neliela skaita personu rokās, savukārt mazākuma akcionāru un mazo īpašnieku īpatsvars, kuru daļa ir ļoti mazs, reģistrētajā kapitālā ir nenozīmīgs. Izrādās, ka daudzi uzņēmumi vienkārši nav ieinteresēti atklāt jebkādu informāciju. Tādēļ ienākumu metodes aprēķins ir ievērojami sarežģīts attiecībā uz vairumu nozaru un uzņēmumu Krievijā. Citos apstākļos tas darbojas vislabākajā veidā, demonstrējot visu savu cieņu un uzticamību.

Notiek ielāde ...
Notiek ielāde ...